Affitto con riscatto: alternativa al mutuo?

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«Rent to buy» e vendita della nuda proprietà: due tendenze considerate in grado di contrastare l’impasse della crisi immobiliare. Ma l'avvocato Luca Curatti (Uppi e Assoutenti) avverte: «I vantaggi ci sono ma la trattativa più sicura rimane quella “classica”, che si risolve in un'unica soluzione»

Acquistare casa senza accendere il mutuo? Sembrerebbe un sogno per molti acquirenti potenziali. La crisi impedisce in svariati casi di progettare l’acquisto di una casa, e si è registrato un calo del 42% rispetto al già negativo 2011 (dati Crif) relativamente la domanda di prestiti ipotecari. In forte diminuzione sarebbero anche le erogazioni, il cui calo si aggira intorno a percentuali vicine al 50% annuo.

Eppure, in questa situazione difficile stanno emergendo due tendenze in grado, secondo alcuni, di porsi come strategie “anticrisi”, essendo integrative o addirittura sostitutive del mutuo. Si tratta principalmente dell’affitto con riscatto (o rent buy) e della vendita della nuda proprietà.

Nel primo caso (un’ idea di origine anglosassone, che in Italia si è diffusa particolarmente tra Lombardia, Piemonte, Emilia Romagna, Veneto e Lazio), la formula prevede la stipulazione contestuale di due accordi: un contratto di locazione (a un canone superiore a quello di mercato, generalmente più alto del 50%) e un contratto di opzione in cui viene stabilito che l'inquilino, a scadenza (solitamente dopo tre anni) e a un prezzo già stabiliti, avrà la facoltà di acquistare la casa. «Una strategia, recepita indubbiamente come sistema di promozione del mercato immobiliare, che presenta ovvi vantaggi ma anche qualche problema» osserva l’avvocato Luca Curatti, presidente dell’Uppi e di Assoutenti. «La formula permette indubbiamente al venditore di mettere subito a reddito il patrimonio immobiliare ed inoltre con ottime garanzie sulla vendita, dato che, seppure la decisione dell’inquilino avviene dopo 3 anni, la vendita è quasi sempre sicura. All’acquirente invece permette di acquistare anche senza i requisiti per accendere un mutuo e ad un prezzo senz’altro vantaggioso, con il vantaggio anche fiscale, tra l’altro, che l’Imu e le altre imposte rimangono ad onere del locatore». Contestualmente vi sono però anche degli svantaggi, a cominciare dalla perdita del denaro investito qualora l’inquilino decida di non procedere all’acquisto al termine del periodo. Inoltre, prosegue l’avvocato, «sarebbe bene ricorrere ad una fideiussione se l’immobile venisse acquistato direttamente da un’impresa costruttrice: qualora questa infatti dovesse fallire, c’è il rischio per il locatario di perdere le somme accumulate».

Anche nel caso della vendita della nuda proprietà, la seconda soluzione ritenuta da molti valida per rimettere in moto il mercato immobiliare, il discorso è bifronte. «Questo fenomeno riguarda soprattutto persone anziane che non hanno particolari problemi di eredità. Chi decide di vendere la nuda proprietà del proprio immobile ha il vantaggio di poterci vivere vita natural durante. Un aspetto dietro al quale si cela, per il nudo proprietario, il potenziale problema dell’aspettativa di vita dell’usufruttuario, che, oltre a ritardare eventualmente l’ingresso del nudo proprietario nella proprietà, può modificarne il valore. Dal canto suo, l’usufruttuario è obbligato a pagare le tasse sull’immobile e le spese di manutenzione ordinaria della casa, che va mantenuta con diligenza, senza danneggiarla o modificarla senza autorizzazione del nudo proprietario (in diritto di chiedere il risarcimento del danno subito) il quale però è, a sua volta, tenuto a sostenere le spese straordinarie. E’ quindi una soluzione che si configura quasi come una “scommessa finanziaria” da parte dell’acquirente, nella quale entrano in gioco fattori non solamente economici ma anche riguardanti la natura etica di usufruttuario e nudo proprietario».

Per questo motivo, avverte Curatti, la forma di trattativa più sicura rimane quella classica, ovvero «quella che, verificate accuratamente da entrambe le parti le condizioni, si risolve tutta in un’unica soluzione dietro pagamento del prezzo davanti ad un notaio. Questa forma, che non prevede la prosecuzione del rapporto come invece avviene nel caso delle altre due forme, è quella che garantisce il minor numero di problematiche tra le parti nel futuro». Insomma, anche se queste nuove tendenze sembrano poter ridare impulso al mercato del mattone, la soluzione che evita tutti i rischi rimarrebbe quella classica in un’unica soluzione.

COME FUNZIONA IL "RENT TO BUY

Nel momento in cui le parti decidono di procedere per un “rent buy”, ovvero l’affitto con riscatto, vengono stipulati due contratti. Il primo rappresenta un normale contratto d’affitto in cui il canone per il locatario è solitamente fissato a un prezzo pari a circa il doppio di quello ordinario. Il secondo contratto è un opzione sull’acquisto dell’immobile, con prezzo bloccato alla scadenza dei termini (generalmente si tratta di tre anni). Solitamente, è previsto il versamento di un acconto iniziale pari a circa il 6% del valore del bene immobile.
La cifra mensile viene invece suddivisa a metà: il 50% vale come canone di locazione, il restante 50% si aggiunge man mano alla somma da detrarre al prezzo di vendita. Se al termine del contratto di affitto con riscatto il locatario farà valere l’opzione, potrà acquistare il bene al prezzo concordato meno la cifra versata. Se non vorrà procedere, non potrà essere costretto a farlo (a meno che non sia stato previsto un obbligo al posto dell’opzione) ma perderà il denaro investito.

di Michele Scolari
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