Se la casa si compra con l’affitto

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“Rent to buy”: una nuova modalità per poter rilevare l’immobile dopo tre anni.
Nei paesi del Nord Europa, in Usa e in Canada è prassi già da qualche tempo, ed ora, sull’onda degli effetti della crisi, sta prendendo piede anche in Italia: il Rent to Buy Scheme (ossia, “modalità di affitto con riscatto”) non è uno “strumento finanziario” ma una modalità di compravendita immobiliare che consente di entrare subito nell’abitazione scelta, dapprima in locazione (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), al completamento del processo di acquisto che si concluderà entro tre anni ad un prezzo pattuito e bloccato oggi. Insomma, l’inquilino – e futuro proprietario - entra subito nella casa che ha scelto di acquistare versando al venditore (costruttore o privato che sia), un acconto che solitamente ammonta al 6% del prezzo di compravendita. Durante la fase preparatoria l’inquilino - futuro proprietario - versa poi mensilmente al venditore un importo equivalente ad un normale affitto, il quale viene però solo per metà considerato canone di locazione a fondo perduto: l'altra metà viene invece “salvata” e va a creare un deposito in conto futuro acquisto che, sommato all’acconto iniziale, porterà l’accantonamento totale, al termine del programma, al 15% del prezzo concordato.

I vantaggi, sostengono gli esperti, riguardano anzitutto la possibilità, per l’acquirente, di crearsi uno “storico creditizio”, finalizzato a migliorare il proprio punteggio (rating) per ottenere il mutuo con più facilità ed alle migliori condizioni di mercato (non solo in termini di spread ma anche in termini di costi accessori); poi c’è la creazione di un “primo vantaggio finanziario” grazie al quale l'acquirente, versando mensilmente al venditore (costruttore o privato) un importo equivalente ad un normale affitto, se ne vede accantonare il 50% come acconto sul prezzo, elevando così il suo deposito iniziale senza appesantire il proprio bilancio familiare; in terzo luogo, questo programma prevede la creazione di un "secondo vantaggio finanziario", derivante dalla posticipazione di tutti i costi e le imposte relative al mutuo ed al rogito notarile, nonché un “periodo di prova” durante il quale, se dovessero mutare le proprie esigenze, si può vendere l'immobile ad un terzo soggetto con la semplice cessione dei contratti, ottenendo magari anche un guadagno. Questa novità però in Italia è ancora poco diffusa, soprattutto in città minori come Cremona, dove molte agenzie immobiliari (quasi la maggior parte) ne è ovviamente a conoscenza ma, ad oggi, non ha ancora chiuso alcun contratto di questo tipo. «Riscontriamo ancora parecchie difficoltà – commentano dall’agenzia Immobil Project di Viale Trento Trieste – il cliente magari è incuriosito dal sistema dei pagamenti ma c’è ancora poco interesse, anche perché questo metodo presenta ancora alcune sfumature che per ora è difficile mettere a fuoco. Anzitutto, una delle prime difficoltà per gli acquirenti consiste nel versamento dell’acconto iniziale. Dal canto suo poi, il proprietario vorrebbe da subito la certezza di aver venduto l’appartamento: garanzia difficile in un periodo di precarietà come questo. E un altro nodo riguarda l ’ e v e n t u a l e m a n u t e n z i o n e dell'immobile: chi si “sente proprietario” durante i tre anni di “affitto”?

Questo punto interrogativo rischia di contenere le premesse per futuri contrasti tra le parti». Dunque, oggi più che mai è necessario un intervento da parte del legislatore che definisca bene quali devono essere i termini del contratto, quali costi debbano ricadere sul venditore e quali sull'acquirente-locatario: in questo senso sembrano orientarsi le novità del pacchetto casa contenuto nello Sblocca Italia e illustrate dal ministro dei Trasporti, Maurizio Lupi, in occasione di una conferenza stampa al suo dicastero. Problema sicuramente sentito dai costruttori e dai proprietari i venditori è quello delle garanzie: quali strumenti saranno disponibili per assicurarsi la riuscita della compravendita senza intoppi? La paura di trovarsi un immobile occupato e non riuscire a realizzarne un profitto è argomento sempre caldo.



dalla redazione de Il Piccolo

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